Firmar un contrato de arras es el momento en el que comprador y vendedor ya consideran la operación prácticamente cerrada. Aunque aún quedan trámites por hacer, lo cierto es que marca el inicio real del proceso de compra.
Se acuerda el precio, se entrega una señal y ambas partes se comprometen a seguir adelante con la compraventa.
Pero a veces ocurre que el comprador cambia de idea. Puede ser por un cambio de planes, por problemas con la financiación o porque aparece otra vivienda que encaja mejor.
Y ahí llega una de las dudas más habituales en este tipo de situaciones: qué pasa si el comprador se echa atrás después de firmar arras.
La respuesta depende principalmente del tipo de arras que se hayan firmado y de cómo esté redactado el contrato. Porque no todos funcionan igual ni tienen las mismas consecuencias.
Si te quedan dudas, no te preocupes. En Firma Vivienda queremos explicarte todo lo que necesitas saber si esto es lo que te ocurre.
Por eso es tan importante entender bien este documento antes de firmarlo. Si quieres ver cómo se estructura correctamente, puedes consultar este modelo de contrato de arras entre particulares, donde explicamos las cláusulas más importantes y los errores más habituales.
El contrato de arras no es un simple papel
Mucha gente piensa que el contrato de arras es algo provisional o poco importante porque la compraventa definitiva todavía no se ha firmado ante notario.
Pero no funciona así, y aquí es donde suele surgir uno de los grandes errores: no darle la importancia que se merece.
El contrato de arras tiene validez legal y genera obligaciones para ambas partes desde el mismo momento en que se firma.
Por eso, cuando el comprador decide no seguir adelante, las consecuencias pueden ser importantes.
Y aquí entra en juego el tipo de arras que se haya firmado para entender dichas consecuencias.
Si son arras penitenciales
En España, lo más común es utilizar arras penitenciales a la hora de firmar este tipo de documentos.
Este tipo de arras permiten que cualquiera de las partes pueda desistir de la operación, pero asumiendo una penalización económica si lo hace.
En el caso del comprador, si decide echarse atrás, pierde la cantidad entregada como señal.
Es decir, si entregó 10.000 euros en concepto de arras y finalmente no compra la vivienda, el vendedor puede quedarse ese dinero.
Eso es lo que normalmente ocurre si el comprador se echa atrás después de firmar arras cuando el contrato recoge arras penitenciales.
Qué ocurre si el contrato no especifica el tipo
Aquí es donde empiezan muchas confusiones. Porque no todos los contratos de arras permiten desistir libremente. También existen las arras confirmatorias y las penales.
En estos casos, las consecuencias son distintas a las que hemos explicado antes.
Por ejemplo, el vendedor podría reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato o incluso solicitar una indemnización adicional por daños y perjuicios.
El problema es que muchas personas firman contratos descargados de internet sin entender realmente qué tipo de arras están utilizando. Y después llegan las sorpresas.
La importancia de revisar bien el contrato
Uno de los mayores errores es firmar arras deprisa para no perder la vivienda.
Y sí, la presión existe. Pero precisamente por eso conviene parar y revisar bien el documento antes de firmar.
Hay cláusulas especialmente importantes:
- tipo de arras
- plazos
- financiación
- penalizaciones
- condiciones suspensivas
Todo esto puede cambiar completamente las consecuencias si alguna de las partes decide no continuar.
Por ejemplo, si el comprador necesita hipoteca, es fundamental incluir correctamente la cláusula de financiación y establecer unos plazos razonables.
Si no sabes cómo funciona, puedes leer esta guía sobre cómo hacer un contrato de arras entre particulares, donde explicamos el paso a paso para redactar bien este tipo de contratos.
Qué pasa si el comprador se echa atrás porque el banco no concede la hipoteca
Este es uno de los casos que ocurre con mayor frecuencia.
El comprador firma arras pensando que conseguirá financiación y después el banco dice que no.
Aquí todo depende de si el contrato incluye una condición suspensiva de financiación.
Si esa cláusula está correctamente redactada, el comprador puede recuperar las arras y cancelar la operación sin penalización.
Pero si no existe esa cláusula, lo normal es que pierda el dinero entregado.
Por eso es tan importante prever esta situación antes de firmar. También es recomendable que, antes incluso de empezar a buscar vivienda, revises con tu banco qué financiación podrías conseguir.
Si quieres profundizar en este supuesto, puedes leer también qué pasa si el banco no concede la hipoteca tras firmar arras.
Cuánto dinero puede perder el comprador
La cantidad depende de lo que se haya entregado como señal.
Lo más habitual es que las arras representen entre un 5% y un 10% del precio de la vivienda, aunque realmente no existe una cifra obligatoria.
Si quieres entender mejor cómo funciona esto, aquí te explicamos cuánto dinero se entrega en un contrato de arras y qué factores influyen en esa cantidad.
Porque sí, cuando el comprador se echa atrás, ese dinero puede perderse.
Y en algunas operaciones hablamos de cantidades importantes.
¿Puede el vendedor reclamar algo más?
En las arras penitenciales, normalmente no.
La penalización ya está definida: el comprador pierde la señal y ahí termina el conflicto.
Pero en otros tipos de arras o en determinadas situaciones, el vendedor podría intentar reclamar daños adicionales.
Por ejemplo, si ha rechazado otras ofertas o si el incumplimiento le ha generado perjuicios económicos importantes.
Por eso vuelve a ser clave entender qué tipo de contrato se está firmando realmente.
Qué hacer si quieres cancelar la operación
Si eres comprador y estás pensando en echarte atrás, lo primero es revisar el contrato con calma.
No conviene tomar decisiones rápidas ni dejar pasar el tiempo sin hablar con la otra parte.
En algunos casos puede existir margen para negociar:
- ampliar plazos
- modificar condiciones
- buscar otra financiación
Y en otros, simplemente asumir la pérdida de las arras puede ser la opción menos perjudicial.
Cada operación es distinta.
Cómo evitar este problema desde el principio
La mejor forma de evitar conflictos es plantear bien la operación desde el inicio.
Y eso significa:
- revisar la situación financiera antes de firmar
- no precipitarse con las arras
- utilizar un contrato adaptado al caso concreto
- incluir correctamente las cláusulas importantes
Hoy en día existen herramientas que ayudan muchísimo a simplificar todo este proceso.
Por ejemplo, puedes gestionar toda la compraventa de vivienda entre particulares desde una misma plataforma y generar automáticamente contratos adaptados a tu situación.
Además, puedes ver exactamente cómo funciona el proceso con Firma Vivienda antes de empezar.
Y eso evita muchísimos errores.
Entonces… ¿puede echarse atrás el comprador?
Sí, puede.
Pero, dependiendo del contrato, las consecuencias económicas pueden ser importantes.
Por eso, antes de firmar arras, lo importante no es solo reservar la vivienda. Lo importante es entender exactamente qué estás firmando y qué puede ocurrir si algo cambia después.
Porque cuando aparece la duda de qué pasa si el comprador se echa atrás después de firmar arras, normalmente el problema ya ha empezado.
Haz tu contrato de arras con más seguridad
Si quieres evitar errores y asegurarte de que el contrato refleja correctamente todas las condiciones de la operación, puedes apoyarte en nuestra plataforma para generar tu documentación paso a paso.
Así podrás gestionar toda la compraventa con más tranquilidad y evitar muchos de los problemas habituales cuando se utilizan plantillas genéricas.
Y si tienes dudas concretas sobre tu caso, siempre puedes contactar con Firma Vivienda y resolver tus preguntas antes de firmar.