Firmar un contrato de arras suele ser uno de los momentos más importantes dentro de una compraventa. En ese punto, comprador y vendedor ya han llegado a un acuerdo y todo parece encarrilado. Sin embargo, hay una situación que genera muchas dudas y que ocurre más de lo que parece: que el banco no conceda la hipoteca.
Es justo ahí cuando aparece la pregunta clave: qué pasa si tienes una hipoteca denegada con contrato de arras ya firmado.
La respuesta depende de distintos factores y, sobre todo, de cómo esté redactado el contrato.
Muchas personas no tienen en cuenta este escenario y firman sin incluir una cláusula que contemple la financiación. El problema es que, si luego el banco dice que no, las consecuencias pueden ser importantes.
Por eso, antes de firmar nada, conviene entender bien qué puede pasar en este caso y cómo evitar problemas.
Si no tienes experiencia en este tipo de documentos, una buena opción es apoyarte en herramientas que te guíen durante el proceso. Por ejemplo, puedes crear tu contrato desde Firma Vivienda, donde el sistema incluye este tipo de condiciones de forma adaptada a cada caso.
También te recomendamos entender bien cómo se redacta un modelo de contrato de arras entre particulares y cuánto dinero se entrega en un contrato de arras tras la firma.
Depende de si hay cláusula de financiación
Todo gira alrededor de un punto: si el contrato incluye o no una cláusula de financiación, también conocida como condición suspensiva.
Cuando esta cláusula está bien redactada, el contrato queda condicionado a que el comprador obtenga la hipoteca. Es decir, si el banco no concede el préstamo, el contrato puede quedar sin efecto sin penalización.
Esto es clave porque protege al comprador en una situación que no depende directamente de él.
En este caso, si se produce una hipoteca denegada con el contrato de arras ya firmado, lo habitual es que el comprador recupere el dinero entregado como señal. La operación simplemente no sigue adelante.
Por eso es tan importante incluir esta cláusula desde el principio.
Qué pasa si no hay cláusula
Aquí es donde empiezan los problemas.
Si no se ha incluido ninguna cláusula de financiación y el banco no concede la hipoteca, el contrato sigue siendo válido. Y eso significa que el comprador sigue obligado a cumplirlo.
En la práctica, esto implica que, si no puede seguir adelante con la compra, puede perder la cantidad entregada como arras.
Este es uno de los errores más habituales. Muchas personas no entienden bien cómo funciona el contrato y no contemplan este escenario. Después, cuando se produce una hipoteca denegada con un contrato de arras sin esa cláusula, se encuentran con una situación complicada.
Por eso, más allá de saber qué ocurre, lo importante es prevenirlo desde el principio.
¿Se pierden las arras si el banco no concede la hipoteca?
Esta es probablemente la duda más importante cuando se produce una hipoteca denegada por el banco con un contrato de arras ya firmado. Y la respuesta corta es: depende de lo que diga el contrato.
Si se ha incluido una cláusula de financiación bien redactada, lo normal es que no pierdas el dinero. En ese caso, el contrato queda condicionado a que el banco conceda la hipoteca y, si esto no ocurre, la operación se cancela sin penalización. Es decir, recuperas la señal.
El problema aparece cuando esa cláusula no existe o no está bien planteada. En ese caso, el contrato sigue siendo válido aunque el banco haya denegado el préstamo. Y eso puede implicar perder las arras si no puedes seguir adelante con la compra mediante un segundo intento de financiación o con capital de otra fuente.
Por eso es tan importante no firmar sin revisar este punto. No se trata solo de confiar en que el banco dirá que sí, sino de protegerte por si ocurre lo contrario.
Cómo redactar correctamente la condición suspensiva
Incluir la cláusula de financiación no es suficiente. También es importante redactarla correctamente.
Debe quedar claro que la operación está condicionada a la obtención de la hipoteca en unas condiciones concretas y dentro de unos tiempos razonables. Por ejemplo, se puede indicar el importe mínimo del préstamo o el plazo en el que debe concederse.
Una redacción ambigua puede generar problemas. Si no se especifica bien, puede dar lugar a interpretaciones distintas entre comprador y vendedor.
Por eso, cuando hablamos de hipoteca denegada con contrato de arras, no solo importa que exista la cláusula, sino cómo está planteada.
Plazos razonables para concesión
Otro aspecto importante es el tiempo.
No basta con incluir una cláusula de financiación. También hay que establecer un plazo razonable para que el comprador pueda conseguir la hipoteca.
Este plazo suele depender de la entidad bancaria y de la situación del comprador, pero lo habitual es que se sitúe entre 30 y 60 días.
Si el plazo es demasiado corto, puede no dar tiempo a gestionar la financiación. Y si es demasiado largo, puede generar incertidumbre para el vendedor.
Por eso es importante encontrar un equilibrio y dejarlo bien definido en el contrato. También te recomendamos que, antes incluso de firmar las arras, vayas hablando con tu banco para valorar la viabilidad del préstamo con antelación.
Ejemplo práctico real
Para entender mejor cómo funciona esto, vamos a ver un caso típico.
Imagina que un comprador firma un contrato de arras para adquirir una vivienda por 200.000 euros. Entrega 15.000 euros como señal y acuerda un plazo de 45 días para firmar en notaría.
Durante ese tiempo solicita la hipoteca, pero el banco finalmente la deniega.
Si el contrato incluye una cláusula de financiación bien redactada, la operación se cancela y el comprador recupera los 15.000 euros.
En cambio, si esa cláusula no existe, el comprador puede perder esa cantidad.
Este ejemplo resume perfectamente por qué es tan importante entender cómo funciona una hipoteca denegada y el contrato de arras y preverlo desde el principio.
Qué puedes hacer si te deniegan la hipoteca tras firmar arras
Cuando el banco no concede la financiación, lo primero es no precipitarse. Aunque la situación pueda parecer complicada, todavía hay margen de maniobra en muchos casos.
Lo más recomendable es revisar el contrato que has firmado. Si incluye una cláusula de financiación, tendrás una base clara para recuperar el dinero sin problemas. Si no la incluye, la situación dependerá de lo que puedas negociar con el vendedor.
En algunos casos, se puede intentar hablar con la otra parte y buscar una solución. Por ejemplo, ampliar el plazo para intentar conseguir financiación en otra entidad o renegociar las condiciones.
No te preocupes si esto ocurre porque es bastante habitual acudir a otros bancos. No todas las entidades valoran el riesgo de la misma forma, y lo que una deniega, otra puede aprobarlo.
Si aun así no es posible conseguir la hipoteca, lo mejor es analizar bien el contrato y, si es necesario, buscar asesoramiento antes de tomar cualquier decisión.
En cualquier caso, este tipo de situaciones refuerzan una idea clave: lo importante no es solo reaccionar cuando surge el problema, sino haber previsto este escenario desde el principio.
Cómo evitar problemas desde el principio
A estas alturas, seguramente ya tengas claro que este es uno de los puntos más delicados de cualquier contrato de arras.
La clave no está en reaccionar cuando el banco dice que no, sino en anticiparse a esa posibilidad. Incluir la cláusula adecuada, definir bien los plazos y dejar todo por escrito es lo que realmente evita problemas.
Si quieres simplificar todo este proceso, puedes gestionar la compraventa de vivienda entre particulares desde nuestra plataforma.
Además, puedes ver cómo funciona Firma Vivienda y entender mejor todo el proceso antes de empezar.
Genera tu contrato de arras sin errores
Si estás en pleno proceso de compra y quieres evitar problemas en caso de que el banco no conceda la hipoteca, lo más importante es que el contrato esté bien planteado desde el principio.
Puedes generar un contrato adaptado a tu situación directamente desde nuestra plataforma, incluyendo correctamente la cláusula de financiación y el resto de condiciones necesarias.
De esta forma te aseguras de que no hay errores y de que el documento refleja exactamente lo que necesitas.
Si necesitas asesoramiento o tienes cualquier duda, no dudes en contactar con el equipo de Firma Vivienda. Será un placer ayudarte.