Cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo sobre una vivienda, el siguiente punto clave es formalizar ese acuerdo. Es un paso previo a la compraventa en sí, pero es fundamental saber hacerlo bien: se trata del contrato de arras.
Aquí se fijan todas las condiciones de la operación y por eso es importante saber exactamente qué incluir obligatoriamente en un contrato de arras.
Y créenos, no es un simple detalle. Es lo que puede evitar problemas más adelante o, por el contrario, generarlos si no se hace correctamente.
Muchas personas recurren a plantillas genéricas sin revisar si realmente se adaptan a su caso. El problema es que cada operación es distinta. No es lo mismo una vivienda con hipoteca que una sin cargas, ni una compraventa inmediata que otra con plazos largos.
Por eso, más que copiar un modelo, lo importante es saber qué debe aparecer sí o sí en el documento.
Si quieres ver cómo se estructura un contrato real, puedes consultar este modelo de contrato de arras entre particulares, donde se explican sus partes con detalle.
Para evitar errores y generar un contrato completo sin complicarte, puedes formalizar tu contrato directamente desde Firma Vivienda. Hemos creado esta herramienta para que puedas generar automáticamente el documento con todas las cláusulas necesarias.
Datos de comprador y vendedor
Uno de los primeros puntos que deben aparecer en el contrato es la identificación de las partes. Puede parecer algo básico, pero es fundamental que esté bien reflejado.
Aquí deben incluirse los datos completos tanto del comprador como del vendedor: nombre, DNI o NIE, domicilio y cualquier otro dato relevante. Si hay varios propietarios, todos deben aparecer en el contrato.
Este punto es importante porque cualquier error o falta de información puede generar problemas más adelante. El contrato debe dejar claro quién vende y quién compra, sin margen de duda.
Descripción exacta del inmueble
Otro de los aspectos esenciales cuando hablamos de qué incluir en un contrato de arras es la identificación de la vivienda. No basta con poner la dirección.
Es recomendable que la descripción sea lo más completa posible, incluyendo por ejemplo los metros cuadrados, las estancias que la componen y también el mobiliario que se incluye si la vivienda se entrega con electrodomésticos u otros elementos.
Lo habitual es incorporar datos como la referencia catastral, los datos registrales o los anejos si los hay, como garaje o trastero. Cuanto más detallada sea la información, menos posibilidades habrá de confusión.
Este punto cobra especial importancia cuando existen varias propiedades similares o cuando la vivienda forma parte de un edificio con características comunes.
Precio total y señal entregada
El contrato debe reflejar claramente el precio total de la compraventa y la cantidad que se entrega como señal. Este es uno de los puntos más sensibles del documento, ya que implica dinero desde el primer momento y también una serie de obligaciones económicas.
La cantidad entregada suele moverse entre un 5% y un 10% del precio, aunque no es obligatorio. Si quieres profundizar en este aspecto, en este artículo te explicamos cuánto dinero se entrega en un contrato de arras.
Lo importante aquí es que quede claro cuánto se paga, cómo se paga y que esa cantidad se descontará del precio final en el momento de la firma en notaría.
Plazo para firmar escritura
Uno de los errores más habituales es no definir correctamente el plazo para firmar la escritura pública. Muchas veces se utilizan expresiones ambiguas que pueden dar lugar a problemas.
Cuando analizamos qué incluir en un contrato de arras, este punto es muy importante, porque si no lo haces bien puedes poner en riesgo tus ahorros.
Debe establecerse una fecha límite concreta o, al menos, un periodo claro en el que ambas partes se comprometen a cerrar la operación.
Este plazo suele depender de factores como la obtención de financiación o la preparación de la documentación necesaria para completar la operación, pero en cualquier caso debe quedar bien definido.
Consecuencias si una parte incumple
El contrato de arras no solo recoge el acuerdo, también define qué ocurre si alguien no cumple. Este es uno de los aspectos que le da verdadero sentido al documento.
En la mayoría de los casos se utilizan arras penitenciales. Esto significa que, si el comprador se echa atrás, pierde la señal, y si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble.
Este punto debe estar bien explicado en el contrato, sin ambigüedades. De lo contrario, pueden surgir conflictos difíciles de resolver.
Cláusula de financiación (muy importante)
Este es uno de los apartados más importantes y, al mismo tiempo, uno de los más olvidados.
Si el comprador necesita una hipoteca para adquirir la vivienda, es fundamental incluir una cláusula que contemple esta situación. De lo contrario, si el banco no concede el préstamo, el comprador podría perder la señal.
Por eso, cuando hablamos de qué incluir en un contrato de arras, esta cláusula es clave en muchas operaciones. Permite dejar claro que el acuerdo queda condicionado a la obtención de financiación.
Es una forma de proteger al comprador y evitar problemas si algo no sale como estaba previsto.
Modelo de redacción, ejemplo
Para entender mejor cómo se integran todos estos elementos, conviene ver un ejemplo sencillo de redacción. Un contrato de arras suele estructurarse en varias partes donde se identifican las partes, se describe el inmueble, se fija el precio y se establecen las condiciones.
Todo ello se acompaña de cláusulas que regulan el plazo, la forma de pago y las consecuencias del incumplimiento.
Un ejemplo simple de redacción podría ser este:
La parte compradora entrega en este acto la cantidad de [X] euros en concepto de arras, que se descontará del precio final de la compraventa. La escritura pública deberá firmarse antes del día [fecha]. En caso de que la parte compradora no obtenga financiación hipotecaria dentro del plazo pactado, el presente contrato quedará sin efecto, siempre que esta condición se haya pactado expresamente.
Si quieres partir de una base fiable antes de adaptarla a tu caso, puedes revisar este modelo de contrato de arras entre particulares.
Errores habituales al redactar el contrato
Aunque ya tengas claro qué incluir en un contrato de arras, hay ciertos errores que se repiten con bastante frecuencia.
Uno de los más comunes es utilizar plantillas genéricas sin adaptarlas. Esto puede hacer que falten cláusulas importantes o que el contrato no contemple situaciones específicas.
También es habitual no revisar bien la situación del inmueble antes de firmar o no definir correctamente los plazos. Pequeños detalles que, en el momento de la firma, pueden parecer secundarios, pero que después generan complicaciones.
Por eso, más allá de incluir todos los elementos, es importante que el contrato esté bien planteado.
Cómo simplificar todo el proceso
A estas alturas, seguramente ya tengas claro que saber qué incluir en el contrato de arras no es complicado, pero sí requiere atención a los detalles.
La buena noticia es que hoy en día no tienes que hacerlo todo por tu cuenta. Existen herramientas que te guían paso a paso para evitar errores y asegurarse de que el contrato se adapta a tu caso.
Por ejemplo, puedes gestionar toda la compraventa de vivienda entre particulares desde nuestra plataforma. Todo el proceso está pensado precisamente para cubrir estos aspectos.
Genera tu contrato de arras sin errores
Saber qué incluir en el contrato de arras es el primer paso. Lo siguiente es asegurarte de que todo está bien redactado y adaptado a tu situación concreta. Para ello, puedes ver cómo funciona Firma Vivienda y comprobar el proceso completo antes de empezar.
De esta forma te aseguras de que no falta nada importante y de que el contrato refleja correctamente las condiciones de la operación.
Y si tienes dudas antes de firmar, siempre puedes contactar con nuestro equipo y recibir ayuda personalizada para tu caso.