Cuando una persona decide vender su casa, en lo primero que suele pensar es en el dinero que va a recibir. Pero pocas veces se calcula desde el principio todo lo que implica realmente una venta a nivel económico.
Es importante hacerlo porque no todo el precio de venta será para ti. Y ahí es donde empiezan muchas sorpresas.
Porque sí, existen diferentes gastos al vender una vivienda: impuestos y costes que conviene conocer antes incluso de poner el inmueble en el mercado. No solo para evitar imprevistos, sino también para saber cuánto dinero vas a recibir realmente cuando termine toda la operación.
La mayoría descubren estos gastos demasiado tarde. Algunas personas cuando llega el momento de firmar. Otras incluso después, cuando empiezan a aparecer impuestos o trámites que no tenían previstos.
Por eso merece la pena entender bien cómo funciona todo el proceso antes de tomar esa decisión.
Muchos de estos gastos no previstos están relacionados directamente con los documentos y contratos previos de la compraventa si no se saben gestionar correctamente.
Si todavía no tienes claro cómo funciona esa fase, puedes revisar este modelo de contrato de arras entre particulares, donde explicamos las cláusulas más importantes y los errores más habituales.
Y si estás empezando a organizar la operación, también puede ayudarte esta guía sobre documentos necesarios para vender una casa, para que conozcas bien todo el proceso y nada te pille por sorpresa.
Si quieres gestionar toda la operación con más tranquilidad, en Firma Vivienda puedes organizar la compraventa paso a paso y evitar muchos de los errores habituales cuando se vende entre particulares.
Es importante calcular bien los gastos antes de vender
Uno de los errores más frecuentes es centrarse únicamente en el precio de venta de la vivienda.
Pero vender un inmueble implica bastante más. Hay impuestos, certificados, posibles cancelaciones hipotecarias, documentación y otros gastos que pueden reducir bastante el beneficio final si no los tienes en cuenta desde el principio.
Y no hablamos solo de grandes cantidades. Muchas veces el problema viene precisamente de ir acumulando pequeños costes que nadie esperaba.
Por eso es tan importante hacer números antes de poner la vivienda en venta. Porque una cosa es el precio por el que vendes y otra muy distinta el dinero que realmente termina quedándote limpio.
La plusvalía municipal
Este es uno de los impuestos más conocidos cuando hablamos de gastos al vender una vivienda.
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del terreno urbano desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. Y normalmente le corresponde pagarla al vendedor.
La cantidad depende principalmente de tres factores:
- municipio donde está la vivienda
- tiempo que has sido propietario
- valor catastral del suelo
Eso sí, este impuesto ha cambiado bastante en los últimos años y actualmente existen situaciones en las que puede no pagarse, sobre todo si no ha existido una ganancia real en la operación.
El IRPF por la ganancia patrimonial
Aquí aparece otro de los grandes costes de una compraventa.
Si vendes la vivienda por un precio superior al que la compraste, Hacienda considera que has obtenido una ganancia patrimonial. Y esa ganancia tributa en la declaración de la renta.
Es decir, parte del beneficio de la venta puede terminar pagando impuestos.
Aquí influyen muchos factores:
- precio de compra
- precio de venta
- impuestos pagados anteriormente
- reformas realizadas
- gastos asociados a la compra y venta
Además, existen algunas exenciones importantes. Por ejemplo, ciertos propietarios pueden evitar pagar IRPF si reinvierten el dinero en otra vivienda habitual.
Por eso es recomendable calcular este punto antes incluso de aceptar una oferta de compra.
Cancelación de hipoteca
Muchas personas creen que terminar de pagar la hipoteca es suficiente para vender una vivienda. Pero no siempre es así.
Si el préstamo sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad, será necesario hacer una cancelación registral de hipoteca.
Y esto genera ciertos gastos, generalmente de notaría, registro y gestoría.
Algunas entidades bancarias ofrecen gestionar este trámite, aunque no siempre es la opción más económica.
Por eso merece la pena revisar bien cómo hacerlo antes de aceptar cualquier presupuesto.
Certificado energético
Otro de los gastos obligatorios es el certificado de eficiencia energética.
Este documento informa sobre el consumo energético de la vivienda y debe estar disponible incluso antes de publicar el anuncio de venta.
Sin él, la operación no puede formalizarse correctamente.
El precio depende del técnico y del tipo de vivienda, aunque normalmente suele ser uno de los costes más asumibles dentro de toda la operación.
Gastos de notaría y registro
Aunque gran parte de los gastos notariales suelen recaer sobre el comprador, el vendedor también puede asumir ciertos costes dependiendo del caso.
Por ejemplo:
- copias de escrituras
- poderes notariales
- cancelaciones hipotecarias
Lo mismo ocurre con algunos gastos registrales relacionados con la situación previa de la vivienda.
Por eso conviene no pensar únicamente en impuestos. También hay costes administrativos que forman parte de la operación.
Documentación y certificados
Vender una vivienda implica reunir bastante documentación. Y algunos de esos documentos generan pequeños gastos que muchas veces se olvidan.
Por ejemplo:
- nota simple
- certificados de comunidad
- copias de escrituras
- certificados bancarios
No suelen ser importes enormes, pero sí forman parte de los costes de vender una vivienda.
Y cuanto más organizada tengas toda esta documentación, menos problemas tendrás después.
Qué pasa con las arras y los gastos previos
Mucho antes de llegar a notaría, lo habitual es firmar un contrato de arras.
Aquí también pueden aparecer ciertos riesgos económicos si el contrato no está bien planteado, sobre todo si hay una cancelación o surgen problemas con la financiación del comprador.
Por eso es importante entender bien cómo funciona esta parte de la compraventa.
Puedes revisar esta guía sobre cómo hacer un contrato de arras entre particulares o leer nuestro artículo que explica cuánto dinero se entrega en un contrato de arras para entender mejor qué cantidades suelen manejarse.
Porque sí, algunos gastos empiezan incluso antes de vender oficialmente la vivienda.
Reformas y preparación de la vivienda
Aquí entramos en una parte menos obligatoria, pero bastante habitual.
Muchas personas realizan pequeñas mejoras antes de vender. Y eso depende del estado de la casa.
Gastos de pintura, arreglos, pequeñas reformas o una simple limpieza general también pueden suponer un sobrecoste que deberías tener en cuenta.
La idea es mejorar la imagen de la vivienda para vender más rápido o conseguir un mejor precio.
Eso sí, conviene tener cuidado. No siempre gastar más significa vender mejor.
Comisión inmobiliaria
Este es probablemente uno de los costes más elevados en algunas operaciones.
Dependiendo de la agencia y del precio de la vivienda, la comisión inmobiliaria puede representar varios miles de euros.
Por eso cada vez más personas optan por vender directamente entre particulares.
No solo por el ahorro económico, sino también por tener más control sobre toda la operación.
Hoy existen herramientas que permiten gestionar toda la compraventa de vivienda entre particulares desde un mismo lugar, generando contratos y organizando documentación sin depender necesariamente de una inmobiliaria tradicional.
Además, puedes revisar exactamente cómo funciona el proceso con Firma Vivienda antes de empezar.
Cómo evitar errores y gastos innecesarios
La mejor forma de reducir problemas es preparar bien toda la operación desde el principio.
Eso significa:
- revisar documentación
- calcular impuestos
- entender el contrato de arras
- organizar bien los plazos
- tener claros los costes reales que vas a asumir
Y sí, hacerlo solo puede resultar bastante abrumador si nunca has vendido una vivienda.
Por eso cada vez más personas utilizan plataformas que les ayudan a centralizar todo el proceso y evitar errores habituales.
Vender con más tranquilidad es posible
Cuando entiendes realmente cuáles son los gastos al vender una vivienda: impuestos y costes, todo cambia.
Dejas de improvisar. Sabes qué puede aparecer, cuánto puede costar y cómo organizarte mejor durante toda la operación.
Y eso da muchísima tranquilidad.
Organiza tu venta paso a paso
Si quieres vender tu vivienda evitando errores y teniendo más control sobre todos los trámites, puedes apoyarte en nosotros para gestionar toda la operación de forma guiada.
Así podrás organizar documentos, contratos y pasos importantes desde un mismo sitio y evitar muchos de los problemas habituales cuando se vende entre particulares.
Y si tienes dudas sobre tu caso concreto, siempre puedes contactar con nosotros y recibir ayuda personalizada.